家の売却する際には『税金』が掛かるの?

家を売却する際の注意点。家を売買する際にかかる税金とは?

家の売却時に以外に大きな出費になるのが『税金』です。
以外にもこの税金が高額になる事が多いので家を売却する前に把握しておけばいいのですが税金の話はよく分からない単語が多いので理解しづらいです。
詳しい金額を知りたいのであれば税理士に相談するのが一番なのですが料金もそれなりに掛かります。

 

ここでは家を売却した時の税金について是非知っておきたい基本的なポイントをまとめてみました!

 

家を売却した時の2つのケース

  1. 家を購入した時よりも家が高く売れた場合
  2. 利益として確定申告を出さなくてはいけない。
    所得税や住民税が掛かる。使える控除がある。

  3. 家を購入した時よりも家が安く売れた場合
  4. 税金が掛からないが所得税の還付が受けられる特例があるので、コチラも該当する場合は確定申告が必要。

上記のように家を売った時に利益が出れば確定申告が必須になります。
また逆の場合も同じように利益が出ていなくても条件次第では税金の還付が受けられるので、その場合も確定申告が必要になりますので忘れずに申告しましょう!

 

 

不動産売却には3種類の税金が掛かる

土地や建物を売却する時には3種類の税金が掛かります。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

 

家の売買契約時には「印紙税」を売却後には確定申告によって「譲渡取得税」「住民税」を支払うことになります。
これらの税金を考えずに家の売却をしてしまうと予想以上に手元に残るお金が少なかったなんてこともあります。
特に売却資金を新居などを購入する費用に充てようとしている方はきついかもしれませんね。

 

そんな家の売却に掛かる税金を1つずつどういったものなのか見ていきましょう。

 

@印紙税
家の売買契約書には契約金額に応じた収入印紙が貼付します。
売り手と買い手がそれぞれに1通ずつ所有必要があるため印紙代が掛かります。
この時の費用は売り手と買い手がそれぞれ負担することが一般的です。

 

例えば売却金額が500万円〜5000万円ほどの土地と家などであれば印紙代は大体5千円〜1万円ほど掛かると思っておいてください。

 

A譲渡所得税&住民税
これらは先ほど説明した2つのケースのうちの1つ「家を購入した時よりも家が高く売れた場合」のみ支払う税金です。
なのでもう1つの「家を購入した時よりも家が安く売れた場合」は支払う必要はありません。
この譲渡所得税と住民税は様々な条件で金額が大きく変わります。
家の売却時に掛かる税金の中でも高額で理解するのも難しいものです。
私も最初の頃は言っている意味がちんぷんかんぷんで分かりませんでした(笑)
そこでこの2つの税金【譲渡所得税と住民税】について説明したいと思います。

 

譲渡所得税と住民税について

家を売却する際の注意点。家を売買する際にかかる税金とは?

譲渡所得税と住民税は家の売却金額である『譲渡所得』に課される税金です。
算出にはこの譲渡所得がいくらかになるかがポイントになります。

 

〜譲渡所得の求め方〜

譲渡取得=売却価格−(購入価格+取得費+譲渡費用)

 

・購入価格
家に掛かる部分は減価償却費相当額を控除する

 

・取得費
仲介手数料/測量費/印紙税/ローン保証料
登録免許税/登記費用/不動産所得税/リフォーム費用

 

・譲渡費用
仲介手数料/印紙税/広告料
測量費/抵当権抹消の為の登記費用

 

上記で計算した金額が3000万円以下なら税金は掛かりません。
売却から取得の際に支払った諸費用・売却に支払った金額を引くことが出来ます。
また、家を購入した時よりも安く売るために確定申告を申告すると税金が安くなるそうです。
なので確定申告を申告して税金を取り戻しましょう!

 

確定申告の際に使える特別控除

家を売却する際の注意点。家を売買する際にかかる税金とは?

譲渡所得−特別控除=課税譲渡所得

 

3種類の特別控除
  1. 居住用財産の3000万円の特別控除
  2. 譲渡所得から3000万円控除できる制度です。
    以下の条件に当てはまる場合は控除が使えます。

     

    ・売却する家に住まなくなってから3年経過する年の12月31日までに譲渡すること
    ・譲渡した年の前年または前々年に特例(3000万円の控除)を受けていない
    ・買い替えの特例や収容、交換などの特例の適用を受けていない
    ・譲渡先が配偶者や直系の血族、生計を1つにする親族などの特別な関係がないこと

     

  3. 軽減税率の特例
  4. 譲渡取得が3000万円を超えて3000万円の向上を受かられない場合でその家を10年以上所有していた方は『軽減税率の特例』が受けられる。
    軽減税率の特例を受ける場合の求め方

     

    譲渡所得が6000万円以下の場合

    所得税/課税譲渡所得×税率10%
    住民税/課税譲渡所得×税率4%

     

    譲渡所得が6000万円を超えた場合

    所得税/(課税譲渡所得−6000万円)×税率15%×+600万円
    住民税/(課税譲渡所得−6000万円)×税率5%×+240万円

     

  5. 買い替えの特例
  6. 1の3000万円の特別控除の条件をすべて満たしており、更に以下の要件が全て当てはまる場合は売却価格から取得した住宅価格を差し引いて残った部分を課税される特例が受けられる

     

    ・買い替えた家が売却した家よりも高い
    ・売却した家の所有期間が10年を超えて、なおかつ居住期間が10年以上のあること
    ・売却した家の価格が1億5000万円以下の場合
    ・購入する家の床面積が50立方メートル以上で敷地面積が500u以下であること
    ・購入する住宅が中古マンションだった場合は築20年以内であること
    ・購入する住宅が住宅を譲渡した年の全円の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること
    ・購入する住宅に取得した年の翌年末までに本人が居住すること

     

    ただし、この買い替えの特例を受けた家を売却すると繰り延べられていた税金で課税されなかったはずの税金はきちんと残っていて後で請求が来ます。

 

税金の具体的にはいくらかかるのか?

課税譲渡所得にかかる税金の額は所有期間が決まっています。
その所有期間には大きく2つに分けられています。
それが【短期譲渡所得と長期譲渡所得】です!

・短期譲渡所得

売却した年の1月1課の時点で所有期間が5年以下だった場合はコチラになります。

 

短期譲渡所得の求め方

所得税/課税譲渡所得×税率15%
住民税/課税譲渡所得×税率5%

 

長期譲渡所得

売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えた場合はコチラになります。

 

長期譲渡所得の求め方

所得税/課税譲渡所得×税率30%
住民税/課税譲渡所得×税率9%

 

 

税金が掛からない方 まとめ

・譲渡所得が3000万円以下の場合
・家を購入した金額よりも安かった場合

上記に当てはまる方は税金が掛かりません。
ただ、家を売却して利益を出している場合は確定申告を出すことで税金が掛からなくなりますので忘れずに申告しましょう。

 

また、家の購入が安くなってしまっても4年間に渡って税金が戻ってくる制度『譲渡損失の繰越控除制度』という制度を遣えば家の買い替えや売却に伴って発生した損失を譲渡した年の所得から控除しきれない損失が残る3年間に渡って譲渡損失を計上できます。
そうすることでその年のお給料から天引きされた税金が確定申告をすることで戻ってきます。
家の売却金額が少なかった場合は是非この制度を使って取り戻しましょう!