住宅ローンが残っていても不動産売却は出来るのか?

現在ではほとんどの方が不動産を購入する際に利用するのが住宅ローンです。
返済期間を長く設定してローンを支払っている方も多いと思いますが仕事の転勤や家族構成、ライフスタイルの変化によっては住宅ローンが残っている住宅を売却して引越しが必要になるケースもあります。

 

そんな理由もあって「住宅ローンが残っている状態では住宅を売れないのではないのか?」と不安に思われる方もいますが実際には住宅ローンが残っていても売却することが可能です。

 

ただし、残っているローンを完済して抵当権を抹消することが前提です。
抵当権は住宅ローンの返済が滞っている場合に家などの権利を担保としてお金を貸している金融機関に提供してます。
つまり『抵当権が抹消されていない』と『返済をしなければ家を取り上げられてしまう』状況になるので、そうなってしまうとなかなか買い手が見つからないでしょう。
また売却した費用を返済に充てたり、新規ローンに上乗せするなど様々な方法があります。

 

売却する流れは以下のような流れになります。

  1. 不動産の相場を調べる
  2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
  4. 売却価格を決めて売りに出す
  5. 買い手が見つかったら売買契約を交わす
  6. 売却代金を受け取って不動産を引き渡す

抵当権の抹消手続きは上記の『6.売却代金を受け取って不動産を引き渡す』際に行われます。
『6.売却代金を受け取って不動産を引き渡す』の時点で住宅ローンの残債が上回る金額であれば不動産売却をしても問題はありません。
しかし住宅ローンを上回る金額を出すのはなかなか難しいですし、場合によってはローン残債よりも金額が下回っていることもあります。(金額が下回っていても不動産を売却することが可能な場合もある)

 

売却代金が住宅ローンの返済で足りなかった場合

住宅ローンが残っていても不動産売却は出来るのか?

売却代金が住宅ローンの返済に足りない場合、2つの方法があります。

 

方法その@ 足りない分は現金(自己資金)で支払う
いくつかの不動産会社から受けても、どうしても売却代金がローン残債の金額を下回ってしまった場合は足りない分を預貯金などで自己資金で荻井なってローンを返済することが可能です。

 

方法そのA 足りない分を新たなローンに組み込む
今住んでいる住居を売却して別の家をお購入する場合であれば新居の住宅ローンに残債分の上乗せをして組む『住み換えローン』というものがあります。
ただ、住み替えローンを利用すると売却と同時に新居の購入の手続きが進められる為、完済や引渡しのタイミング、売買の相手方、金融機関のスケジュールの調整が非常に厳しくなります。
また上乗せできるローンは上限があって売却にかけられる期間の制限や審査条件などが厳しくなる場合もあります。
きちんと調整を行ってリードしてくれる不動産会社に任せるのが得策でしょう。

 

任意売却

もしも住宅ローンの支払いが滞っている場合は任意売却という方法があります。
これはお金を借りている金融機関や保証会社と交渉をして責務を残したまま抵当権を外してもらって通常の売却をすることが可能になります。

 

もし延滞が続いて債権が回収できなくなってしまうと抵当権が発動されて担保になっている住宅が競売にかけられます。
競売は通常の手続きで売却するよりも値段が格段に下がりますので競売よりも任意売却の方が高く売れる可能性があります。

 

ただし任意売却をするには住宅ローンの延滞していることが前提であって、どうしても売却しなければいけない状況でないと認めてもらえません。
また認められたとしても住宅ローンの延滞として個人信用情報に一定期間残ります。
つまりブラック状態になりますので新しくローンを組んだり、カードの更新が出来なくなります。

 

普通の不動産売却と違い任意売却は条件やデメリットがありますが競売よりも高い金額で売れることと売却後に残った債務についても無理のない返済プランに変更してもらえますので最終的な選択肢として検討をしてみてください。

 

新居が決まっても売却できなかったらどうするの?

住宅ローンが残っていても不動産売却は出来るのか?

住まいの買い換えの場合は今まで住んでいた住宅を売却できないことには新居を購入することはできません。
ただ、売却よりも購入のタイミングが先行してしまう場合もあります。
せっかく見つけた素敵な新居を出来たら早く契約したいと思いますが、もしも自宅が思うように売却できなかったとしたらどうしましょう?
当然売却代金が手に入らないことには、新しく住宅を購入することは出来なくなります。

 

そこで新居の購入を契約する際に買い換え特約をつけてもらうことをオススメします。
買い換え特約とは例えば「00月00日までに自宅を0000万円以上で売却できなかった場合、契約を白紙撤回する」という旨の特約条項です。
この特約を結んでおくことで万が一売却が不調に終わっても、特にペナルティを背負うことはなく契約自体を破棄することができます。

 

事前に『いくらで売れるか』を把握しておきましょう!

住宅ローンが残っていても不動産売却は出来るのか?

住宅ローンの残っている不動産は住宅ローンを完済することを条件として売却することができます。
しかし多くの場所で土地の価格が下がり続けているので売却価格がローン残高に満たない可能性が高いです。
その為、自宅はいくらで売れてローンの完済にはいくら足りないのかを事前にシミュレーションして自己資金を用意しておく必要があります。

 

また、自宅を買い換えた際に譲渡損失が出てしまう方の救済措置として翌年以降3年間にわたって、繰り越して譲渡損失を他の所得から控除できる特例がありますので確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。
※利用には適用条件がありますので詳しくは国税庁でご確認ください。